Naši dedkovia a babičky zmluvu o budúcej zmluve kúpnej (ďalej len SSBK) možno ani nepoznali. Tento nástroj začal byť tým užívanější, čím častejšie sa obchody s nehnuteľnosťami začali uskutočňovať pomocou úverov. Pretože sa dnes kúpy / predaja bez hypotéky alebo úveru od sporiteľne väčšinou nezaobídu, podpisovanie SSBK je úplne bežné. Prichádza na rad po uzavretí rezervačnej zmluvy.
Úver prináša potrebu ďalšej zmluvy
SSBK je teda využívaná predovšetkým za situácie, kedy záujemca o kúpu nehnuteľnosti bude potrebovať zabezpečiť finančné prostriedky na nákup nehnuteľnosti pomocou hypotekárneho úveru či iného finančného produktu. SSBK je akceptovaná väčšinou bánk ako jeden z dôkazov účelovosti použitia úveru – dokladuje jej vašu právo na klasickú účelovú hypotéku alebo úver od sporiteľne (vždy účelový). V SSBK je totiž detailne popísaná nehnuteľnosť, ktorá je predmetom kúpy / predaja.
Zakladáme novú spoločnosť, potrebujeme Zmluvu o budúcej zmluve kúpnej
Ďalším okruhom použitia tohto zmluvného typu je situácia, keď budúci kupujúci nemôže v čase uzavretia zmluvy o budúcej kúpnej zmluve z nejakého dôvodu nadobudnúť vlastníctvo k nehnuteľnosti. Najčastejšie tomu tak býva v prípade zahraničných investorov, ktorých právo nadobúdať nehnuteľnosti v tuzemsku je obmedzené devízovými predpismi. Táto situácia je potom riešená zmluvou, oprávnením budúceho kupujúceho, teda investora, postúpiť práva a povinnosti na tretí subjekt, ktorý v budúcnosti bude mať oprávnenie nehnuteľnosti na našom území nadobúdať. Ako príklad tohto tretieho subjektu možno napr. uviesť novo zakladanú spoločnosť.
Čo musí obsahovať zmluva o budúcej kúpnej zmluve a aká má byť jej forma?
Podstata SSBK spočíva v písomnom záväzku jej účastníkov, že do dohodnutej doby uzavrú kúpnu zmluvu za podmienok, ktoré sú dohodnuté v predmetnej zmluve o budúcej kúpnej zmluve.
Je potrebné dôrazne odporučiť, aby úplné znenie zamýšľanej kúpnej zmluvy bolo prílohou zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Týmto krokom sa vyhnete možnému budúcemu neúspechu pri vyjednávaní ďalších podmienok zmluvy.
Zmluva o budúcej kúpnej zmluve dáva obchode časový rámec
V prípade uzavretia kúpnej zmluvy v stanovenom termíne problémy nevznikajú. Inak je tomu v prípade, že uzavretie zmluvy v stanovenom termíne nedôjde. V takom prípade sa dá, na základe ustanovenia Občianskeho zákonníka, domáhať na súde, aby bolo vyhlásenie vôle jedného z účastníkov nahradené súdnym rozhodnutím.
Z hľadiska nárokov na platné uzavretie zmluvy o budúcej kúpnej zmluve je potrebné dodržať niekoľko zákonných predpokladov. Z formálneho hľadiska je predovšetkým potrebné, aby zmluva bola v písomnej forme. V rámci obsahu je nutné dostatočne určitým spôsobom stanoviť zmluvnej strany, prejaviť záväzok na uzatvorenie kúpnej zmluvy a dohodou strán tiež stanoviť termín, do ktorého musí dôjsť k uzavretiu. Vzhľadom k tomu, že súčasťou budúcej zmluvy býva aj zmluva kúpna, je nutné zohľadniť aj túto skutočnosť, a to určením predmetu kúpy, určením povinnosti predávajúceho previesť na kupujúceho vlastnícke právo a povinnosti kupujúceho zaplatiť predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu. V neposlednom rade je bezpodmienečne nutné stanoviť buď konkrétny kúpnu cenu nehnuteľnosti, alebo aspoň spôsob jej následného určenia.
Občiansky zákonník alebo obchodný zákonník?
Následne je tiež potrebné upozorniť na právnu úpravu problematiky. Hoci sa všeobecne režim zmluvy o budúcej kúpnej zmluve týkajúcej sa prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam riadia právnou úpravou obsiahnutou v Občianskom zákonníku, zmluva o budúcej kúpnej zmluve sa v obchodných vzťahoch riadia zásadne obchodným zákonníkom, aj keď sa týka nehnuteľnosti. Na toto je tiež potrebné dať si pozor.
Odporúčaná dojednania v zmluve o budúcej kúpnej zmluve
Popri potrebných zmluvných dohôd je tiež potrebné upozorniť na dojednania ďalšiu, ktorá by sa, pre vašu ochranu a istotu, mala v zmluve objaviť.
* V prvom rade býva už v zmluve o budúcej kúpnej zmluve stanovený spôsob platby kúpnej ceny. Na základe budúcej zmluvy býva budúci kupujúci povinný uhradiť istú sumu (istinu). Táto suma je zložená do notárskej či advokátskej úschovy s tým, že býva následne započítaná do kúpnej ceny. Istina slúži ako dostatočný prejav záujmu kupujúceho a predávajúcemu dáva záruku, že nevyvíja márne úsilie v snahe o prevod nehnuteľnosti. V zmluve o budúcej kúpnej zmluve sú tak často ustanovenia, ktoré dovoľujú z istiny hradiť zmluvnú pokutu. Zmluvná pokuta sa zjednáva pre prípad, že by budúci kupujúci nesplnil povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o budúcej zmluve. Prípadne môžu takto zložené peniaze slúžiť k prípadnému uhradenie zmluvnej pokuty v prospech budúceho predávajúceho, ak je táto pokuta dohodnutá pre prípad porušenia povinností vyplývajúcich zo zmluvy o budúcej zmluve alebo pre prípad odstúpenia od zmluvy o budúcej zmluve.
* Ďalšou významnou oblasťou, na ktorú je nepochybne potrebné v rámci výkladu upozorniť, je tiež problematika zabezpečenie, ktoré je v zmluve o budúcej kúpnej zmluve možné zakotviť. Sú tým myslené predovšetkým zmluvnej pokuty za porušenie povinností vyplývajúcich zo zmluvy o budúcej zmluve.
* Ďalší z možných sankcií, ktoré tu prichádzajú do úvahy môže byť aj odstúpenie od zmluvy pri nesplnení určité povinnosti, ku ktorému môže dôjsť aj napríklad na základe nezískania hypotekárneho úveru, ukážu Ak sa vyhlásenie účastníkov v zmluve o budúcej zmluve ako neplatné pod Dôvody odstúpenia od zmluvy môžu byť dohodnuté rôzne, a to ako v prospech oboch zmluvných strán, tak aj v prospech len jednej zo zmluvných strán zmluvy o budúcej kúpnej zmluve.
* Častým dojednaniam býva záväzok budúceho predávajúceho, že nehnuteľnosti, ktoré majú byť predmetom kúpnej zmluvy, nebude tento budúci predávajúci po dobu, po ktorú je viazaný zmluvou o budúcej kúpnej zmluve, môcť predať či previesť a žiadnym spôsobom zaťažovať, a to ako vo forme záložného práva či napr vecných bremien.
Zmluvná sloboda účastníkov zmluvy o budúcej kúpnej zmluve poskytuje celý rad možností prispôsobiť zmluvu konkrétnym potrebám účastníkov a ich momentálnej i očakávanej životnej situácii.
